PLF 2027 : l'amortissement LMNP dans le viseur — ce que prévoit le projet de loi

Déposé le 1er octobre 2026, le projet de loi de finances pour 2027 s'attaque au pilier du régime réel de la location meublée non professionnelle : l'amortissement. Précision essentielle d'emblée : il s'agit à ce stade d'un projet, en cours d'examen au Parlement, et ces mesures peuvent encore être modifiées ou supprimées.

Ce que prévoit le texte

L'article 7 du projet introduirait un double plafond sur l'amortissement déductible des loueurs en meublé non professionnels au régime réel :

• Meublés classiques : amortissement limité à 2,5 % par an, sans pouvoir dépasser 7 000 € par an.
• Meublés de tourisme : limites abaissées à 1,5 % par an et 5 000 € par an.
• Ces plafonds s'apprécieraient par foyer fiscal, et non par logement — un point lourd de conséquences pour les investisseurs détenant plusieurs biens.
• Des exceptions sont prévues pour certaines résidences gérées : logements en résidences étudiantes ou pour seniors, établissements accueillant des personnes âgées, handicapées ou des soins de longue durée.

Le projet supprimerait par ailleurs le report des amortissements non déduits pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027. Les stocks d'amortissements accumulés avant 2027 resteraient utilisables jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de 50 % du bénéfice imposable restant.

Ne sont pas visés : le régime micro-BIC et les loueurs en meublé professionnels (LMP).

Ce que ça changerait concrètement

Le régime réel LMNP doit son succès à un mécanisme simple : l'amortissement du bien et du mobilier vient gommer tout ou partie du résultat imposable, permettant souvent de percevoir des loyers faiblement ou pas fiscalisés pendant de longues années.

Avec un plafond à 7 000 € par an et par foyer, ce bouclier se réduirait fortement dès que la valeur amortissable dépasse quelques centaines de milliers d'euros — ce qui est le cas de la plupart des biens parisiens. La suppression du report accentuerait l'effet : un amortissement non utilisé une année serait définitivement perdu. À la clé, un résultat imposable qui réapparaît plus tôt, et une rentabilité nette à recalculer.

Ce projet s'inscrit dans une série de tours de vis successifs sur la fiscalité du meublé : la direction de fond est claire, même si chaque loi de finances en ajuste les modalités.

Le regard CVI AM

Pas de précipitation : tant que le texte n'est pas voté, vendre ou restructurer en urgence serait une erreur — les lois de finances sont abondamment amendées, et ces plafonds peuvent évoluer d'ici l'adoption définitive, attendue fin décembre.

En revanche, c'est le bon moment pour faire le point : mesurer ce que votre meublé produirait sous le régime projeté, comparer avec la location nue (le cas échéant adossée au statut du bailleur privé issu de la loi de février 2026), et arbitrer sur des chiffres plutôt que sur des titres de presse. Nous suivrons le texte jusqu'à son adoption et publierons une analyse des mesures définitives.

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