Nouveau bail d'habitation au 1er octobre 2026 : ce qui change pour les bailleurs

À partir du 1er octobre 2026, les baux d'habitation signés en France doivent suivre un contrat type modifié. Le changement résulte du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet. Il concerne les locations vides, les locations meublées et les colocations à bail unique relevant de la loi du 6 juillet 1989. Le texte paraît technique, mais il touche au point qui compte le plus pour un bailleur : que faire lorsque le locataire ne paie pas.

Ce que prévoit le nouveau contrat type

Une clause résolutoire obligatoire, rédigée par le décret

Le nouveau modèle contient une clause résolutoire obligatoire dont le décret fixe la formulation. Le bail est résilié de plein droit dans trois cas :

• défaut de paiement du loyer ;
• défaut de paiement des charges ;
• non-versement du dépôt de garantie.

Ce dernier motif est nouveau dans le contrat type. Un locataire qui entre dans les lieux sans avoir versé son dépôt de garantie s'expose désormais à la même procédure qu'en cas d'impayé de loyer.

Six semaines après le commandement de payer

La clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté sans effet. Ce délai ne vient pas du décret : il a été fixé par l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui a modifié l'article 24 de la loi de 1989 et remplacé l'ancien délai de deux mois. Le décret intègre simplement cette règle dans le modèle de bail.

D'autres ajustements plus mineurs

Le contrat type prévoit aussi quelques retouches : numéros de téléphone des parties à titre facultatif, précisions sur la résidence principale et adaptation des clauses relatives à l'assurance et aux troubles de voisinage.

Quels baux sont concernés ?

C'est le point à retenir. Le nouveau contrat type s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026.

• Un bail signé à partir du 1er octobre doit reprendre le nouveau modèle.
• Les baux en cours ne changent pas. Ils restent régis par les clauses stipulées à la signature. Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a déjà jugé que le délai de six semaines ne s'appliquait pas immédiatement aux contrats en cours.
• Le cas des baux tacitement reconduits reste incertain. Dans ce même avis, la Cour n'a pas tranché la question des baux reconduits ou renouvelés après la réforme de 2023. Mieux vaut rester prudent sur ces dossiers.

Ce que ça change pour vous

Si vous mettez un bien en location cet automne, vérifiez que le bail utilisé est à jour. Un modèle récupéré en ligne ou réutilisé d'une précédente location risque d'être périmé pour tout bail signé après le 30 septembre.

Si vous avez un locataire en place, rien ne change dans l'immédiat. En cas d'impayé, ce sont les stipulations de son bail, et donc souvent l'ancien délai, qui continueront de s'appliquer. Cela doit être pris en compte dans le calendrier de recouvrement.

Dans tous les cas, la clause résolutoire n'est pas une expulsion. Même quand elle joue, elle ne permet pas de reprendre le logement de soi-même : une procédure judiciaire reste obligatoire. La clause permet d'aller plus vite devant le juge, mais elle ne le remplace pas.

Le regard CVI AM

Le texte a une portée pratique : il rend les six premières semaines après le commandement de payer plus décisives. Plus le délai légal est court, plus la réactivité du gestionnaire compte. Un impayé détecté tard fait perdre une partie de l'avantage prévu par la réforme.

Nous recommandons trois réflexes :

1. Utiliser systématiquement un bail conforme au contrat type en vigueur à la date de signature, sans reprendre d'anciens modèles.
2. Encaisser le dépôt de garantie avant la remise des clés : c'est plus simple que d'activer la clause pour le récupérer.
3. Suivre les encaissements chaque mois et faire délivrer le commandement de payer par commissaire de justice dès que l'impayé est avéré, après une première relance amiable.

Chez CVI AM, nos baux suivent l'évolution des contrats types et le suivi des loyers fait partie de notre mandat de gestion. Vous voulez sécuriser vos locations sans y passer vos soirées ?

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